都市更新 & 危老重建
都更vs危老𝗧𝗵𝗲 𝗱𝗶𝗳𝗳𝗲𝗿𝗲𝗻𝗰𝗲 𝗯𝗲𝘁𝘄𝗲𝗲𝗻 𝘁𝗵𝗲 𝘁𝘄𝗼
圖片\工商時報
都市更新 | 危老重建四大差別
時效性上
危老條例到2027年5月31日截止，共實施十年。前三年，也就是2020年5月9日前申請的案件，可以在原有容積上，再享有最高10％的容積獎勵，這是走危老改建最大的誘因。為鼓勵老舊及危險房屋更新，蔡政府上任後積極推動「危老條例」，給予十年時間，讓未能符合都更條件的老舊建築物，加速實施更新改建，並享有較為快速的審查流程。但「危老條例」的限時容獎今年5月9日將到期，因此，建商、立委紛紛要求延長限時容積獎勵，為回應各界需求，內政部決定推動「危老條例」修法，將限時容積獎勵到期後，延長五年，但是2020年5月後先降為5％，然後逐年降低一個百分點，直到歸零。同時，新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。
申請門檻和面積不同
危老和都更最大的不同，在於申請門檻和面積比較低，只要符合30年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，沒有最小面積的限制。內政部也將修法，讓危老基地可以合併接鄰土地一起更新，但是如果是面積小的去併大的，將無法享受容積獎勵。都更則需位於都市更新地區或都市更新單元，面積須達1,000平方公尺以上。政府鼓勵面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。面積夠大者，走都更模式，可以享有最高1.5倍的容積。
容積上限
危老重建最高可達3倍基準容積，或1.15倍原建築容積，都更最高則是1.5倍。另外危老加上10％限時容積獎勵，未來限時容獎將逐年遞減。
同意戶方面
危老重建需要所有權人100％同意，因此沒有政府公權力介入強拆的問題。但都更則可以在協調沒有結果後，由政府執行公權力強拆。此外，危老重建程序簡化，一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，相對限制較多。
兩種改建條例雖然都規範得非常詳細，但通常還是得搭配實際狀況一起衡量，才能做出最適當的判斷。每當接觸到一個新的案子，建方都必須幫地主仔細評估房屋的條件和基本資料，再提出對地主最有利的建議。評估時必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等，其中，最關鍵的兩大要素就是基地規模和地主人數。
雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋，打造全新建築但所謂的老屋改建，其實還分成都更重建與危老重建兩種，且各有不同的規定和配套措施。
ABOUT合建
「合建分屋」
建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。
「合建分售」
建商蓋好房子後，房子歸建商，土地還是地主的，雙方各自銷售，就叫合建分售 。
「合建分成」
不會先過戶，而是雙方約定好，房地價金的分配比例，等房子賣掉後，建商、地主再依約拆款分賬。
合建的優勢：
1. 不需龐大資金或進行融資
2. 輕鬆都更的好選擇
合建對於資金不足的地主是最佳選擇，不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地，建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說，建商幫你出錢又出力！是最便利的選擇。
ABOUT權利變換
什麼是權利變換
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。類似立體的市地重劃。
權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。
（一）同意權利變換與不同意，會怎麽處理？
- 同意權利變換者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
- 不同意權利變換者：依其更新前權利價值領取補償金。
（二）都市更新後不動產總值怎麼算
實際應分配權利價值=應分配權利價值-共同負擔額度
二、權利變換的流程：
- 更新前先進行估價
- 計算權利價值比例
- 更新後估價與共同負擔的費用
- 房地：抵付共同負擔 現金：繳納共同負擔
- 更新後價值分配
- 差額價金找補