公設定義

所謂大樓的【公設】,指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積,包括全部住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但,不包括約定共用部分的面積。 


公設分類

1. 私人空間

完全排除外人的空間,專供屋主使用的面積,有:

  • 主要建物:指的是室內的面積,可以對應到房屋權狀上的「總面積」,包括客廳、臥室、衛浴等,如果有樓中樓或夾層等,也會被歸類在其中。(不過如果是自己偷偷加蓋的夾層,就不會被登記在其中)
  • 附屬建物:指的是與主建物相連的設施,主要是室外的空間,包括陽台、雨遮。

2. 公共設施:

指的是和其他住戶共享的空間,根據使用者的性質,還可分為:

  • 大公:指的是全體住戶共同持分,且能夠共同使用的空間,像是大廳、閱覽室、管理室、健身房等。
  • 小公:指的是僅供社區某部分特定人使用並持分的空間,像是每層樓的通道、電梯間、各樓層樓梯間等。

3.車位公設

法定停車位

建商按建物本身樓地板面積多寡「最少應設立的車位」,而因法定停車位須登記為公共設施,有產權但沒有單獨的權狀,因此不得與主建物分開買賣,若要單獨移轉只能賣給同大樓的住戶

增設停車位

建商使用法定停車位外多餘的樓地板面積,自行增設的車位,這類車位運用靈活度最高,可申請獨立權狀,因此買方不一定要是社區住戶。

獎勵停車位

政府以增加樓地板面積等方式,鼓勵建商設置停車位以供公眾使用,雖然有獨立權狀可自買賣,但除購買人有使用權外,其餘民眾也有使用權利


目前大樓社區建案的公設比範圍

通常社區的公設比越高,虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)越少。

比例上並沒有一定,一切根據每個大樓建案現場狀況及用戶需求最為主要考量,並沒有最佳的比例,只有最適合住戶的比例,建議至現場多看看、多了解是最好的。


公寓、華廈、社區大樓公設比怎麼看?

其實近年公設比會演變到30%以上,很大的原因和建築法規的修訂有關,像是從民國94年開始建築法規規定8樓以上大樓新推案應設2座的直通安全樓梯,11樓以上需有排煙室,就造成很大的影響。
在土地越來越稀有的情況下,新大樓幾乎都越蓋越高,所以2座直通安全梯和排煙室可以說是新大樓的標配,也因此把公設比拉升了到30%以上。

  1. 公寓:4~5層、未設電梯的住宅,公設比約為8%-15%
  2. 華廈:7~10層樓,有電梯,公設比約為15%-20%
  3. 社區:10層樓以上,有電梯,因建築法規規範,公設比約為30%以上


公設比 

「公設比」是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值,公設比愈高,表示公共設施所佔的坪數愈高,相對來說,實際使用坪數就愈低。

計算式=持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比