都市更新

|永邑豐鑑賞

新北市永和區信義段435地號都市更新案

No. 435, Xinyi Section, Yonghe District, New Taipei City 

CodePen - A Pen by 林昱葶

都市更新定義

又稱都市再開發都市改造都市復興舊區改造市區重建,在台灣簡稱都更,是指都市內因為早期欠缺都市計畫或是建築物日久失修,而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。在許多發展歷史相當悠久的都市,都需要透過都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。

  都市更新程序

1. 為政府「都市更新單元」劃定範圍內/民間申請自行劃定
2. 都市更新事業概要申請
3. 都市更新事業計畫及權利變換計畫報核
4. 召開都更公聽會
5. 都市更新審議委員會審核、複審
6. 舉行聽證
7. 召開都更及爭議處理審議會
8. 都市更新事業核定實施

9. 分配、接管、移轉
10. 更新事業完成及備查


都更條例主要規範

都市更新實施者:

政府(公辦)

  • 政府自行辦理都更:由中央或直轄市、縣(市)主管機關所組成的「都市更新專責機構」實施都更。
  • 政府委託辦理都更:意為政府委託都更新機構/建商實施,不動產開發相關業者可透過公開評選程序,通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。

民間主辦(自辦、民辦)

  • 自辦實施:由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施。
  • 民辦實施:由土地所有權人委託都更新機構/建商實施。

都市更新同意比例:

只要獲得都更土地範圍內多數人及產權面積之同意就可以執行都更。但同意比例可能依據是否為政府既已劃定的都市更新地區而有所差異,參考如下圖表格:








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    都市更新容積獎勵:

    • 法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
    • 可另申請海砂屋、輻射屋、開放空間等其他獎勵。
    • 更新後提供社區使用之公益設施免計入容積。
    • 公共設施保留地或依法保存建物之原容積可移轉至同一更新地區之鄰近基地。

    都市更新稅賦減免:

    土地增值稅:

    • 抵付權利變換共同負擔部分免徵。
    • 權利變換土地第一次移轉減徵40%。
    • 權利變換現金補償者免徵或減徵40%。
    • 協議合建原所有權人與實施者間辦理產 權移轉時,減徵40%。

    契稅:

    • 抵付權利變換共同負擔部分免徵。
    • 權利變換土地第一次移轉減徵40%。
    • 協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時,減徵40%。

    地價稅:

    • 更新期間免徵。
    • 更新後減半徵收2年。

    房屋稅:

    • 更新後減半徵收2年。
    • 減半徵收2年內未移轉者,得延長至多10年。

    都市更新權利變換施行細則

    權利變換是指土地與建築物所有權人、或實施者,提供土地、建築物或資金,參與及實施都更新,在都更計畫實施完成後,按照都更前的權利價值比例及提供資金比例,來進行分配都更新後的建築物及土地之應有部分或權利金。


一、都更要繳的稅

(一)土地增值稅(都更增值稅)

採用都更重建權變分屋合約可全免。

(二)都更房屋稅

完工交屋後,以新屋計費,稅金會增加3~5倍,採用危老、都更重建可減半2+10年。依照各 自分得房屋比率負擔。

(三)都更地價稅

更新期間土地無法使用者,免徵地價稅。

(四)都更契稅

建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權,或因占有而取得所有權時,依法由取得所有權人按契約所載價額,向主管機關所申報核課之一種建物契約稅。

(五)都更營業稅

  • 依營業稅法之精神5%是內含在售價,因此 負擔者為買受人(消費者),營業人只是代收 代付角色,一般合建分屋案5%營業稅應是 建設公司開立發票給地主,應由地主負擔5%營業稅
  • 但都市更新權利變換共同負擔費用項目已包括營業稅,因此不能再向地主收取

(六)其他花費

  • 建物登記規費、代書費、印花稅:依照各自分得房屋比率負擔。
  • 辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費:由建商負擔。
  • 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等):依照各自分得房屋比率負擔。
  • 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費:依照各自分得房屋比率負擔。
  • 若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費:自行負擔。





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