都市更新 & 危老重建


都更vs危老
𝗧𝗵𝗲 𝗱𝗶𝗳𝗳𝗲𝗿𝗲𝗻𝗰𝗲 𝗯𝗲𝘁𝘄𝗲𝗲𝗻 𝘁𝗵𝗲 𝘁𝘄𝗼

圖片\工商時報


都市更新 | 危老重建四大差別

時效性上

危老條例到2027年5月31日截止,共實施十年。前三年,也就是2020年5月9日前申請的案件,可以在原有容積上,再享有最高10%的容積獎勵,這是走危老改建最大的誘因。為鼓勵老舊及危險房屋更新,蔡政府上任後積極推動「危老條例」,給予十年時間,讓未能符合都更條件的老舊建築物,加速實施更新改建,並享有較為快速的審查流程。但「危老條例」的限時容獎今年5月9日將到期,因此,建商、立委紛紛要求延長限時容積獎勵,為回應各界需求,內政部決定推動「危老條例」修法,將限時容積獎勵到期後,延長五年,但是2020年5月後先降為5%,然後逐年降低一個百分點,直到歸零。同時,新增規模容積獎勵,400平方公尺以上獎勵2%,每增加100平方公尺多增加0.5個百分點,最高10%,但限時容獎和規模容獎合併不得超過10%。

申請門檻和面積不同

危老和都更最大的不同,在於申請門檻和面積比較低,只要符合30年以上、房屋有安全之虞,或是無電梯者,都可以申請,沒有最小面積的限制。內政部也將修法,讓危老基地可以合併接鄰土地一起更新,但是如果是面積小的去併大的,將無法享受容積獎勵。更則需位於都市更新地區或都市更新單元,面積須達1,000平方公尺以上政府鼓勵面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。面積夠大者,走都更模式,可以享有最高1.5倍的容積。

容積上限

危老重建最高可達3倍基準容積,或1.15倍原建築容積,都更最高則是1.5倍。另外危老加上10%限時容積獎勵,未來限時容獎將逐年遞減。

同意戶方面

危老重建需要所有權人100%同意,因此沒有政府公權力介入強拆的問題。但都更則可以在協調沒有結果後,由政府執行公權力強拆。此外,危老重建程序簡化,一般都更新申請程序較冗長,須透過公聽會、聽證會、審議會核定,才能申請建築執照進行拆除及施工,相對限制較多。

兩種改建條例雖然都規範得非常詳細,但通常還是得搭配實際狀況一起衡量,才能做出最適當的判斷。每當接觸到一個新的案子,建方都必須幫地主仔細評估房屋的條件和基本資料,再提出對地主最有利的建議。評估時必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等,其中,最關鍵的兩大要素就是基地規模和地主人數。 


雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋,打造全新建築
但所謂的老屋改建,其實還分成都更重建與危老重建兩種,且各有不同的規定和配套措施。



ABOUT合建

「合建分屋」

建商提供資金,自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋,雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分,並得個別出售其所分得之房屋與土地。 

「合建分售」

指地主提供土地讓建商興建房屋,在完工販售時,建商主責出售房屋,地主便需配合出售該房屋之持分土地,且由地主與建商分別與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買者收取土地與房屋款。 

「合建分成」

與上例合建分售方式類似,不同的是,在房屋出售時,雙方以共同名義或委由建商,與購買者簽訂房屋及土地買賣契約,出售房地之收益金額則依地主及建商雙方約定之比例分配。 

合建的優勢:

1. 不需龐大資金或進行融資

2. 輕鬆都更的好選擇

合建對於資金不足的地主是最佳選擇,不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地,建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力,會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說,建商幫你出錢又出力!是最便利的選擇。




ABOUT權利變換

權利變換定義?

  1. 係透過公開、公正的方式,處理相關權利人的產權、建物土地分配,以互助合作的方式實施都市更新
  2. 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
  3. 合建為私契,各戶條件不一;權利變換條件公開一致
  4. 權利變換則分回土地及房屋

權利變換基本原則

  1. 分配:權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人
  2. 估價:由實施者及所有權人委託三家以上專業估價者查估後評定之

權利變換跟合建有什麼差別?


一、權利變換基本原則概念

權利變換不需要像合建一樣達到100%權利人同意,那對於那些少部分不同意進行都市更新的人,他們的權利又該如何?我參與都市更新,那更新後的不動產總值該怎麼算呢?

(一)同意權利變換與不同意,會怎麽處理?

  1. 同意權利變換者:願意分配房地者,依更新後應分得權利價值參與分配房地,並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
  2. 不同意權利變換者:依其更新前權利價值領取補償金。

(二)都市更新後不動產總值怎麼算

實際應分配權利價值=應分配權利價值-共同負擔額度

權利變換的流程:

  1. 更新前先進行估價
  2. 計算權利價值比例
  3. 更新後估價與共同負擔的費用
  4. 房地:抵付共同負擔 現金:繳納共同負擔
  5. 更新後價值分配
  6. 差額價金找補